• 物業公司上市潮濱江服務也報到 在管面積小成最大軟肋

    上市公司王漢林|2019-02-27 13:29|10454

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    90%以上業績依靠規模集中在杭州的母集團,成為濱江服務登陸香港的最大絆腳石
     
    《投資時報》研究員 王漢林
     
    在2018年全球新股發行的舞臺上,香港交易所堪稱夜空中最亮的星。數據顯示,當年共計204家企業在港交所上市發行新股,較2017全年的168家勁升21.4%;累計募資額約2722億港元,較2017全年的1282億港元增長率達到112.32%。
     
    無論是小米集團(1810.HK)、美團點評(3690.HK)這樣的新經濟標志企業,還是中國鐵塔(0788.HK)、海底撈(6862.HK)這樣專注于傳統基建和第三產業的頭部公司,無疑都受到投資者格外關注。然而,也沒有人會忽略一個獨特現象,即這一年里,大批由著名房地產企業分拆而來的物業管理公司,紛紛從港交所取得了自己的上市代碼。
     
    2018年內,碧桂園(2007.HK)、中海地產(0688.HK)、雅居樂集團(3383.HK)、新城控股(601155.SH)和佳兆業集團(1638.HK)等五家房企先后分拆旗下物業公司赴港上市。事實證明,當整體經濟出現深度調整,房地產公司因其重資產及高負債特質面臨市場全新評估時,旗下物業公司卻以其高現金流和穩定的客戶黏性深得投資者青睞。以碧桂園物業(6098.HK)為例,該公司最高摸至386.4億港元的總市值,出乎很多人預料。
     
    既然趨勢已定,總部坐落杭州的濱江集團(002244.SZ),自然不能輕易錯過這一風口。
     
    近年來,這個民間口中的“杭州地產小霸王”日子并不好過,凈利表現更呈現下降趨勢。2018年前三季度,濱江集團歸屬于上市公司股東的凈利潤為7.07億元,同比下降35.83%。
     
    造成凈利下降的原因之一,是其有息負債提升引發財務費用大幅增長。具體來看,去年前三季度,濱江集團的利息費用合計5.32億元,整體財務費用則高達4.57億元,較上年同期上漲171.54%。
     
    僅2018年上半年,濱江集團累計新增借款額就達到107.86億元,進入下半年后,該集團的融資步伐依舊沒有放慢,以至每個月都有新的融資動作。但問題是,持續放大的杠桿并未給該集團帶來實質幫助,甚至2018年初提出的千億銷售目標還未實現就已主動將其下修成850億元。
     
    年滿57歲的掌門人戚金興自然深曉個中利弊,一個新的融資平臺對于現在的濱江集團已不可或缺。分拆旗下物業服務公司——濱江服務集團(下簡稱濱江服務)單獨赴港上市,便是此種商業邏輯下的必然產物。
     
    戚金興能得償所愿嗎?也不盡然。新城控股此前分拆旗下新城悅(01755.HK)上市,其股價首日即告破發。不過,相對于最新市值達47.81億港元的新城悅,由知名度更高的佳兆業集團分拆上市的佳兆業物業(2168.HK),上市以來股價已回落29.6%,市值僅錄得9.31億港元。
     
    針對市場目前普遍關切的問題,《投資時報》研究員已向濱江服務董秘辦以郵件發送采訪提綱并撥打聯系電話,但截至發稿未能與其取得聯系。
     
    來自母集團的哺育
     
    第一太平戴維斯及戴德梁行均在研究報告中提到,隨著中國住宅物業面積不斷攀升,至2020年,國內的社區服務消費將超萬億元。而身處其中的房企們也開始意識到,昔日不打眼的物業服務即將迎來盈利點。
     
    與大部分房企相比,濱江集團涉足物業服務領域的時間相當領先。相關資料顯示,濱江服務旗下主要的控股公司濱江物業早在1995年4月便已成立。24年來,濱江服務主要倚靠母公司濱江集團的地產項目來開展業務,不過,因母集團的涉獵區域主要集中在浙江地區,其版圖擴張也受到相應限制。
     
    為了獲得更多的融資,也為了改變濱江服務過多依賴母集團的局面,2016年年末戚金興就曾明確向外界表示,要將物業公司推上港股。次年,濱江集團開始著手為分拆上市做準備,且頻繁進行資本騰挪。
     
    2017年2月,濱江集團宣布將旗下濱江物業100%股權,以3.06億元的價格轉讓給濱江投資。此后,集團又陸續注冊了多個境外公司,已對此次申請IPO的主體公司濱江服務進行股權重組。
     
    據招股書披露,截至2018年8月底,濱江服務共在浙江省內15個城市及上海設立了35間附屬公司及分支機構,而上述布局與濱江集團自身的業務版圖基本重合。據悉,濱江服務目前手頭共有68個在管物業,包括51個住宅物業及17個非住宅物業,在管總建筑面積為1080萬平方米。其中屬于濱江集團的合同管理面積(不包括在管建筑面積)計710萬平方米,占比約65.7%。
     
    在濱江服務的業務中,2015年至2017年以及2018年前8個月(下總稱為報告期),住宅物業貢獻了96.9%、97.9%、91.1%、85.8%的收入。這表明,濱江服務的業績與其合作的房地產開發商在很大程度上呈關聯性,而數據亦顯示該公司業績的增長與濱江集團物業開發規模的擴大為正相關。
     
    數據顯示,報告期內,由濱江集團參與開發的物業分別為濱江服務貢獻98.4%、91.9%、82.1%及75.7%的收益,關聯度極高。
     
    背靠的大樹有麻煩
     
    考慮到物業公司與其母公司為利益共同體,那么濱江集團的業績表現就至關重要。
     
    來自克而瑞的數據顯示,2018年上半年濱江服務母公司濱江集團土地儲備建筑面積僅為7.71百萬平方米,低于同業可比公司永升生活服務(1995.HK)背靠的旭輝控股集團(0884.HK)的35.5百萬平方米,以及奧園健康生活背靠的中國奧園(3883.HK)的21.5百萬平方米。有意味的是,盡管永升生活服務股價仍處上市以來高位,但市值僅為41.64億港元。而中國奧園也已明確表示將在今年分拆奧園健康生活赴港上市。
     
    一些業內知名企業,如中海物業、碧桂園服務、新城悅、雅生活(3319.HK)等背靠的集團公司所擁有的土地儲備面積則更為充足,2018年上半年分別達到70.2百萬平方米、278.9百萬平方米、61.72百萬平方米、141.88百萬平方米。
     
    值得注意的是,2018年下半年,濱江集團拿地力度明顯下降。克而瑞數據顯示,該集團上半年拿地面積為244萬平方米,而1—11月共計拿地292萬平方米,即下半年大約拿地50萬平方米左右,僅為上半年該指標的五分之一,與上年同期拿地面積約140萬平方米相比更大幅下降。而這或將直接影響到濱江服務上市后的業績表現。
     
    上市前景不明朗
     
    市場分析人士表示,房地產企業熱衷于將物業公司拆分上市的主要原因,在于當前前者估值較低,若能將相對高估值的物業管理分拆變現,無疑是一種價值釋放。其次,多一個上市平臺對公司股東來說也可以多一種融資選擇。
     
    但并不是所有的結果都如同想象的那么美好。
     
    仍以2018年登陸港股的新城悅為例。資料顯示,當年4月,新城悅在香港發售2000萬股份,但僅獲得36%認購,而開盤首日3.01港元/股表現亦跌破發行價。
     
    不妨做個對比。當時,新城悅的管理面積約為7330萬平方米,而截至2018年8月底,濱江服務在管面積為1080萬平方米,僅為新城悅的七分之一。
     
    針對于新城悅在港股的遭遇,有業內人士分析稱,該公司參與的管理面積較其他同行仍顯過小,而且其業績增長主要依靠背后的新城控股,后者的規模和未來增長預期都不算很大。
     
    而這些特點恰與濱江服務不謀而合。 
     
    另據招股書數據顯示,2015至2017年,濱江服務的收入由1.59億元人民幣增長至3.49億元人民幣,復合年增長率為48.3%;毛利率分別為16.5%、18.6%及25.8%;純利潤由2015年的1150萬元人民幣增長至2017年的5760萬元人民幣,復合年增長率為123.8%。
     
    此外,雖然濱江服務來自濱江集團的業務貢獻已逐年下降,但在對外擴張方面該公司仍然遇到了一定的問題,尤其是進軍一線城市上海和深圳時均表現不佳。戚金興甚至在公開場合承認,“杭州以外的市場不好做”。
     
    而這又將對濱江服務上市后的估值產生直接影響。
     
    業內分析人士表示,“在已上市的物業公司中,彩生活(1778.HK)從當初上市近100倍PE的高估值下降到最低11.73倍左右,物業行業整體估值水平下降趨勢明顯。目前濱江集團的土地儲備面積不多,在濱江服務還沒能完全脫離濱江集團實現業績增長的現在,其未來利潤提升空間有限。”
     
    王漢林
    《投資時報》研究員

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