• 開年首家赴港房企今日上市  德信中國故土項目權重過大負債率高企

    上市公司王彥強|2019-02-26 13:34|12892

    字體大小:Aa-Aa+

     在宏觀調控以及去杠桿政策疊加的背景下,高企的融資成本以及短期的還款壓力使德信中國必須掛牌港交所

    《投資時報》研究員 王彥強

    “不是在上市,就是在上市的路上”——當融資難成為整個行業面臨的困境時,越來越多的中國區域性中小房企,不約而同地把希望寄托在維多利亞港。

    據悉,2018年以來,包括正榮地產(61585.HK)、弘陽地產(1996.HK)、美的置業(3990.HK)等在內多家地產公司登陸港交所。

    盡管所募集資金額相對有限,市值表現亦差強人意——上述三家公司截至2月25日分別錄得232.95億港元、97.94億港元及194.06億港元,相較中國恒大(3333.HK)的3306.97億港元,碧桂園(2007.HK)的2350.94億港元和融創中國(1918.HK)的1512.62億港元,只是一個零頭,但多出一個公開融資渠道的意義自然不同一般。

    胡一平顯然將這一切看在眼中,他轄下的德信中國控股有限公司(下稱德信中國)有望成為2019年赴港上市房企的頭一家。

    招股書顯示,德信中國成立于1995年,總部位于杭州,其主營業務以房地產開發為主,還包括酒店經營和物業租賃方面業務。

    2月25日公告顯示,此次IPO德信中國將發售5.32億股,香港公開發售股份最終數目為1690.6萬股,占此前初步可供認購5320萬股的32%,國際發售項下股份最終數目則增至5.15億股,每股發售價也調降至2.8港元,擬籌資約13.73億港元,募集資金主要用于現有項目的開發、收購土地儲備以及公司營運資金。

    據了解,該公司的獨家保薦人是建銀國際。2月26日該公司在港交所主板上市,盤中最高摸至2.82港元/股,較開盤價微升0.71%。

    《投資時報》研究員注意到,德信中國的地產項目目前主要集中在浙江以及長三角地區,易受到該地區房產價格波動及政策影響,且該區域競爭壓力較大。另外,在地產行業景氣度下滑的當下,德信中國的融資成本較高,銀行抵押貸款只占其總融資額的12.21%,利息資本化比例高企,短期償債壓力不可小視。

    區域局限

    以全國范圍考量,有著“浙江房企四小龍”稱號的德信中國的知名度并不算高,這或與其長期以來的布局有關。

    據招股書顯示,截至2018年11月30日,德信中國共有107個處于不同開發階段的物業項目。

    其中,28個位于杭州,26個位于溫州,18個位于胡本人的家鄉湖州,而臺州、舟山、衢州分別有5個項目,寧波、金華、徐州各占4個項目,南京開拓了兩個項目,余下項目分別位于麗水、常州、合肥、上饒、九江及武漢。

    從德信中國物業開發分布情況來看,其主要集中在浙江省以及長三角地區,可以說該地區的經濟和金融狀況、房地產供求關系、政府政策、利率和資本供應等等因素都會對德信中國的地產項目產生較大影響。

    截至2018年11月30日,德信中國的土地儲備總計為693.39萬平方米,其中589.87萬平方米位于浙江省,占比高達85%。具體來看,浙江杭州、湖州、溫州等地是其“重倉區”,分別持有24個、17個和26個項目。

    雖然德信中國在招股書中表示,長三角地區城鎮的分布密度為全國平均水平的四倍,房地產市場存在巨大增長潛力,但除上述浙江三地土儲外,德信中國目前在其他長三角城市的土儲占比并不高。

    值得注意的是,截至2018年11月30日,在德信中國的土儲資產包里,開發中物業的建筑面積約為559.2萬平方米,占其總土儲的80.65%,已竣工物業總建筑面積約52.38萬平方米的,占總土儲的7.6%,未開發物業的建筑面積約81.81萬平方米,僅占總土地儲備的11.8%。

    數字背后釋放的信號就是隨著大部分項目竣工結轉,該公司在短期內營收增速可觀,但公司若想保持長期業務增長,急需其拓寬土儲版圖。

    德信中國在招股書中這樣描述其戰略:公司將繼續鞏固長三角地區的市場占有率,并計劃將業務擴展至長三角及全國的主要城市,如武漢、鄭州、長沙等。

    不過,不知是否因浙系常年偏安一隅,浙系房企外拓的路數,不如閩系“激進”,故而也時常遭遇“水土不服”。

    此前,提出“三點一面”——即以杭州、上海、深圳為點,以長三角富裕縣市為面城市布局的濱江集團(002244.SZ),就曾被外界質疑,而2017年房地產營收下滑近三成的表現,與其倡導的城市布局似乎也有些“貨不對板”。

    目前,德信中國品牌輻射區域多為三四線城市,未來如何在保持上述地區盈利增長的基礎上,踩準節點進入其他城市,乃至從幾乎已經被頭部房企壟斷的一二線樓市中分得一杯羹,或是公司接下來即將面對的課題。

    償債壓力凸顯

    房地產企業是資金密集型企業,從拍賣土地、項目開發到后期的銷售和物業管理,都離不開外部資金支持。因此考察房企的融資渠道、融資成本以及利息資本化政策非常重要。

    招股書顯示,德信中國主要融資渠道包括銀行貸款、信?融資、資產管理計劃及預售所得款項。

    2015—2017年及2018年9月30日(下稱報告期),德信中國未償還即期及非即期銀行及其他借款總額分別為45.63億元、81.23億元、101.36億元及人民幣106.99億元。而報告期內,德信中國借款總額的加權平均實際利率(即期內產生的實際借款成本除以期內未償還加權平均借款)分別為11.00%、9.86%、8.33%和8.34%。

    其中,報告期內銀行借款的加權平均實際利率分別為6.30%、5.59%、6.08%及6.02%。

    然而招股書顯示,借款利率最低的銀行抵押貸款只占總融資額的12.21%,另外信托及資產管理分別約占其總融資額的47.5%及38.8%。顯然該公司融資成本較高,緣于其他類融資占比較小。

    另外,從賬齡來看,該公司截至2019年9月30日,一年以內需償還的借款額為58.06億元,占其總融資額的54.27%。第二年需償還的借款額為26.76億元,占總融資額的25.01%。

    而同期德信中國的現金及現金等價物為49.87億元。

    需要注意的是,房企的借款主要用于房地產開發,借款產生的利息應該一部分資本化,一部分費用化,每個企業都可以靈活地調整二者比例。

    據招股書顯示,報告期內,德信控股的資本化利息分別為2.87億元、4.12億元、4.85億元及4.52億元。占其銀行及其他借款的比例(資本化比例)分別為50.89%、60.68%、53.07%、58.93%。從以上數據可以看出,德信中國最近幾年該數值都在50%以上,2018年前三季度資本化比例上升至58.93%。利息資本化比例越高,后期結算項目的毛利率也會越低,當期的會計利潤就顯得較高。而德信中國報告期內毛利潤分別為10.4%、13.0%、23.4%、32.4%,后期恐有下滑風險。

    招股書顯示該公司近幾年的毛利率和凈利率逐步上升,股本回報率近三年一直維持在30%以上,其主要原因是該公司在2015年加足了杠桿,使得2016年的凈資產負債率達到驚人的435.2%。

    招股書顯示,德信中國報告期內的凈資本負債比率分別為278.7%、435.2%、275.7%、103.1%,從數據中中可以看出資產負債率自從2016年以來一直下降,但凈資產負債比例仍然高達192.6%。

    王彥強
    《投資時報》研究員

    推薦閱讀

    河南22选5尾数走势图